RevPAR berechnen: Formel, Beispiel und typische Fehler

Der RevPAR (Revenue per Available Room) ist Ihr Logisumsatz ohne Umsatzsteuer, geteilt durch alle Zimmernächte des Zeitraums, also Zimmerzahl mal Tage, verkauft oder nicht. Denselben Wert erhalten Sie, wenn Sie die Durchschnittsrate (ADR) mit der Belegung multiplizieren. 2025 lag der RevPAR der deutschen Hotellerie laut Hotelverband Deutschland (IHA) bei 74 €.

Hier finden Sie die Formel, ein vollständig durchgerechnetes Beispiel und typische Fehler, die zu falschen Zahlen führen.

Kurz gesagt

• RevPAR = Logisumsatz netto ÷ verfügbare Zimmernächte = ADR × Belegung.
• Gerechnet wird ohne Umsatzsteuer, ohne Extras, in der Regel ohne Frühstück und mit allen Zimmern im Nenner, auch den unverkauften.
• Vergleichen Sie Ihren RevPAR vor allem mit Ihrem eigenen Vorjahr und mit ähnlichen Häusern. Der IHA-Wert von 74 € für 2025 taugt nur zur groben Einordnung.

Wie berechnet man den RevPAR?

Sie brauchen drei Zahlen aus demselben Zeitraum: den Logisumsatz, die verfügbaren Zimmernächte und die verkauften Zimmernächte.

Der Logisumsatz ist der Umsatz aus der Zimmervermietung. Der Benchmark-Anbieter STR (CoStar) verlangt ihn ohne Steuern, Rabatte und Erstattungen. Speisen, Getränke und andere Erlöse gehören nicht hinein, bei Paketen zählt nur der Anteil für das Zimmer.

Die verfügbaren Zimmernächte sind Zimmerzahl mal Tage. Ein Haus mit 10 Zimmern hat im Oktober 310 verfügbare Zimmernächte, egal wie viele davon belegt waren. Genau das macht den RevPAR aussagekräftig: Ein volles Haus zu niedrigen Preisen und ein halb leeres Haus zu hohen Preisen können denselben RevPAR haben. Die Belegung oder die ADR allein verraten das nicht.

Wie sieht ein Rechenbeispiel aus?

Wir rechnen mit unserem Demo-Hotel, dem UppSide Hotel Berlin. Das Hotel ist erfunden, wir führen daran unsere digitalen Mitarbeiter vor. Es hat 10 Zimmer: 5 Doppelzimmer für 89 € und 5 Familienzimmer für 129 € pro Nacht, jeweils inklusive 7 % Umsatzsteuer, ohne Frühstück und ohne City Tax. Die Belegung im Oktober ist für das Beispiel angenommen.

So entsteht die Zeile „Haus gesamt“:

1. Umsatz mit Umsatzsteuer: 120 Nächte × 89 € plus 90 Nächte × 129 € = 22.290 €.
2. Logisumsatz netto: 22.290 € ÷ 1,07 = 20.831,78 €.
3. Belegung: 210 ÷ 310 = 67,7 %.
4. ADR: 20.831,78 € ÷ 210 = 99,20 €.
5. RevPAR: 20.831,78 € ÷ 310 = 67,20 €. Gegenprobe: 99,20 € × 67,74 % = 67,20 €.

Das Beispiel zeigt auch, warum sich der Blick je Kategorie lohnt. Die Familienzimmer sind deutlich schlechter belegt als die Doppelzimmer, bringen aber mehr je verfügbarem Zimmer. Wer nur auf die Belegung schaut, zieht hier den falschen Schluss.

Warum rechnet man den RevPAR ohne Umsatzsteuer?

Weil nur der Nettobetrag bei Ihnen bleibt und weil sonst kein Vergleich stimmt. Übernachtungen unterliegen in Deutschland dem ermäßigten Steuersatz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). STR verlangt den Logisumsatz ohne Steuern, und auch der Hotelverband IHA weist einen Netto-Zimmerpreis aus. Wer brutto rechnet, liegt genau 7 % zu hoch. Im Beispiel wären es 71,90 € statt 67,20 €.

Dasselbe gilt für kommunale Übernachtungsteuern wie die City Tax. Sie sind eine Steuer und gehören nicht in den Logisumsatz.

Das Frühstück bleibt in der Regel ebenfalls draußen, auch wenn Speisen seit dem 1. Januar 2026 wieder mit 7 % besteuert werden (Getränke weiter mit 19 %). Der Steuersatz ändert nichts an der Kennzahl: Frühstück ist Umsatz aus Speisen und Getränken, nicht aus der Zimmervermietung. Steckt es in einer Pauschale, rechnen Sie den Frühstücksanteil heraus. Eine Ausnahme macht STR: Können Gäste das Frühstück nicht abwählen oder gehört es zum Markenstandard, wird der Preis nicht aufgeteilt. Leistungen, die nicht unmittelbar der Übernachtung dienen, etwa Parken, fallen ohnehin nicht unter den ermäßigten Satz.

Welche Zimmer zählen als verfügbar?

Grundsätzlich alle Zimmer des Hauses an allen Tagen des Zeitraums, verkauft oder nicht. Knifflig sind drei Fälle:

• Gesperrte Zimmer: STR zieht Zimmer, die wegen einer Renovierung weniger als sechs Monate gesperrt sind, nicht von den verfügbaren Zimmern ab. Rechnet Ihr Hotelsystem anders, passen Ihre Zahlen nicht zum Benchmark. Im Beispiel: Wären zwei Doppelzimmer fünf Nächte gesperrt und würden Sie diese 10 Nächte abziehen, stiege der RevPAR von 67,20 € auf 69,44 € und die Belegung von 67,7 % auf 70,0 %, ohne dass ein Euro mehr eingenommen wurde.
• Gratiszimmer: Echte Freizimmer, etwa für Mitarbeiter, Eigentümer oder Info-Reisen, zählen nicht als verkauft, weder bei STR noch nach dem internationalen Standard USALI. Wer sie mitzählt, drückt die ADR und hebt die Belegung. Freie Nächte aus Aktionen oder Verträgen, etwa „drei Nächte bleiben, zwei zahlen“, zählt STR dagegen als verkauft.
• No-Shows und Stornos: Ein berechneter No-Show gehört laut STR zum Logisumsatz, das Zimmer zählt aber nicht als verkauft. Stornogebühren gehören nicht in den Logisumsatz.

Wichtiger als jede Einzelregel ist, dass Sie Ihre Regel durchhalten. Legen Sie fest, wie Ihr Haus rechnet, und vergleichen Sie nur Zahlen, die nach derselben Regel entstanden sind.

Was ist ein guter RevPAR?

Einer, der über Ihrem Vorjahr und über vergleichbaren Häusern liegt. Absolute Werte hängen stark von Lage, Kategorie und Größe ab. Zur Einordnung die Werte für 2025:

Zwei Dinge fallen auf. Erstens liegen Verbandszahl und amtliche Statistik bei der Auslastung fast acht Prozentpunkte auseinander. Die amtliche Zahl erfasst alle Betriebe der Hotellerie ab 25 Zimmern, für die IHA-Werte ist die Datengrundlage öffentlich nicht angegeben. Vergleichen Sie deshalb nie Zahlen aus verschiedenen Quellen miteinander. Zweitens sind kleinere Häuser deutlich schlechter ausgelastet als große. Amtlich erfasst wird die Zimmerauslastung allerdings erst ab 25 Zimmern. Laut IHA stieg die Auslastung 2025 um 0,9 Prozentpunkte, der Netto-Zimmerpreis sank um 2,8 %.

Ihr wichtigster Vergleich bleibt Ihr eigenes Haus: derselbe Monat im Vorjahr, dieselbe Rechenregel. Wer Zugang zu Benchmark-Daten hat, setzt seinen RevPAR ins Verhältnis zu einer Gruppe vergleichbarer Häuser. Dieser RevPAR-Index liegt über 100, wenn Sie besser abschneiden als die Gruppe.

Welche Fehler verfälschen den RevPAR?

1. Brutto statt netto: Mit Umsatzsteuer liegt der Wert 7 % zu hoch, im Beispiel 71,90 € statt 67,20 €.
2. Frühstück, Parken oder Extras im Logisumsatz: Der RevPAR wirkt größer, als die Zimmer es hergeben.
3. City Tax im Umsatz: Sie ist eine Steuer und gehört nicht dazu.
4. Verkaufte statt verfügbare Zimmer im Nenner: Dann haben Sie die ADR berechnet, im Beispiel 99,20 € statt 67,20 €.
5. Gesperrte Zimmer mal abziehen, mal nicht: Der Monatsvergleich kippt, ohne dass sich im Haus etwas geändert hat.
6. Freizimmer als verkauft zählen: Die ADR sinkt, die Belegung steigt.
7. Stornogebühren als Logisumsatz buchen: Nach den STR-Regeln gehören sie nicht dazu, anders als berechnete No-Shows.
8. Ungleiches vergleichen: Zimmerauslastung mit Bettenauslastung, Verbandszahlen mit amtlicher Statistik, das Stadthotel mit dem Ferienhotel.
9. Auslastung um jeden Preis: Senkt das UppSide die Doppelzimmer auf 79 € und verkauft dafür 130 statt 120 Nächte, steigt die Belegung auf 71,0 %. Der RevPAR fällt aber auf 65,96 €.
10. Provisionen ignorieren: Zwei Häuser mit gleichem RevPAR verdienen unterschiedlich viel, wenn eines viel über Buchungsportale verkauft.

Was zeigen ADR, TRevPAR, GOPPAR und NetRevPAR?

Der NetRevPAR macht sichtbar, was Fehler Nummer 10 kostet. Bei den kleinen und mittleren Hotels in Deutschland kamen 2025 laut der European Hotel Distribution Study 2026 von HOTREC 32,4 % der Übernachtungen über Buchungsportale (Umfragewert, 269 Häuser). Rechnen wir für das UppSide mit diesem Anteil und angenommen 15 % Provision, vereinfacht auf den Nettoumsatz, kosten die Provisionen rund 1.012 € im Oktober. Der NetRevPAR liegt dann bei 63,93 € statt 67,20 €. Was die Provision bei Booking.com im Detail kostet, rechnet unser Beitrag zur Booking.com-Provision vor. Welche Rolle Buchungsportale insgesamt spielen, steht unter OTA im Hotel.

Wie steigern Sie den RevPAR?

Über den Preis, über die Belegung und über die Nachfrage, die Sie heute verlieren. Der Nenner des RevPAR steht fest: Jedes Zimmer zählt mit, ob Sie es verkaufen oder nicht. Jede verlorene Anfrage für ein Zimmer, das dann leer bleibt, fehlt deshalb direkt im RevPAR. Geht beim UppSide nach 22 Uhr, wenn die Rezeption nicht mehr besetzt ist, ein Anruf für das Familienzimmer über zwei Nächte verloren, fehlen 241,12 € Logisumsatz netto. Das sind 0,78 € RevPAR im ganzen Monat, durch einen einzigen Anruf.

Unser digitaler Mitarbeiter Felix nimmt solche Anrufe rund um die Uhr an, prüft die Verfügbarkeit und legt die Buchung direkt im Hotelsystem an. Wie viele Anfragen Ihrem Haus heute entgehen und was das im Jahr bedeutet, rechnet unser ROI-Rechner mit Ihren Zahlen aus. Was ein KI-Telefonassistent im Hotel kostet und wie er in der Praxis arbeitet, zeigt der Ratgeber KI-Telefonassistent für Hotels.

Und wenn Ihr Hotelsystem RevPAR, ADR und Belegung ausweist, prüfen Sie einmal, ob es netto rechnet und wie es gesperrte Zimmer behandelt. Worauf es bei der Wahl des Systems ankommt, zeigt unser Vergleich der PMS-Systeme, für kleine Häuser der Beitrag Hotelsoftware für kleine Hotels.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen RevPAR und ADR?
Die ADR teilt den Logisumsatz durch die verkauften Zimmernächte, der RevPAR durch alle verfügbaren. Die ADR zeigt also den Preis, der RevPAR Preis und Auslastung zusammen. Im Beispiel liegt die ADR bei 99,20 €, der RevPAR bei 67,20 €.

Wird der RevPAR mit oder ohne Mehrwertsteuer berechnet?
Ohne. Gerechnet wird mit dem Logisumsatz netto, also ohne 7 % Umsatzsteuer und ohne City Tax. Nur so passen Ihre Werte zu Verbandszahlen und Benchmarks.

Gehört das Frühstück in den RevPAR?
In der Regel nein. Frühstück ist Umsatz aus Speisen und Getränken. Steckt es in einer Pauschale, rechnen Sie den Frühstücksanteil heraus. Nur wenn Gäste das Frühstück nicht abwählen können oder es zum Markenstandard gehört, teilt STR den Preis nicht auf. Wer den Umsatz aus allen Bereichen betrachten will, nutzt den TRevPAR.

Kann der RevPAR steigen, wenn die Auslastung sinkt?
Ja, wenn die Durchschnittsrate stärker steigt, als die Belegung fällt. Umgekehrt kann eine höhere Belegung den RevPAR senken, wenn sie mit zu niedrigen Preisen erkauft ist, wie Fehler Nummer 9 zeigt.

Wie oft sollte ich den RevPAR berechnen?
Mindestens monatlich, im Vergleich zum selben Monat des Vorjahres. Wichtig ist, dass beide Werte nach derselben Regel gerechnet sind.

Quellen

• Definitionen: STR (CoStar), Historical Benchmarking Data Reporting Guidelines, STR Glossary, HFTP, USALI 12th Revised Edition, FAQ, abgerufen am 02.10.2026
• Umsatzsteuer: § 12 UStG, DEHOGA Baden-Württemberg, Merkblatt FAQ 7 % Mehrwertsteuer Hotellerie, Stand 09.01.2026
• Marktdaten: IHA, Hotelmarkt Deutschland 2026, 13.05.2026, Destatis, Statistischer Bericht Monatserhebung im Tourismus, Dezember 2025, Tabelle 45412-13, 20.02.2026 (Excel), Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung 18/2026, 18.02.2026
• Buchungskanäle: HOTREC, European Hotel Distribution Study 2026, September 2026

Stand: 2. Oktober 2026. Das UppSide Hotel Berlin ist unser fiktives Demo-Hotel, die Belegung im Beispiel ist angenommen. Irrtümer vorbehalten, Hinweise gern an info@hostupp.ai.